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Investieren und liquide bleiben

Wie Mittelständler durch Immobilien-Leasing Liquiditätsengpässe vermeiden können.

Deutschland ist gut durch die Krise gekommen. Die Unternehmen investieren wieder. Auch der deutsche Mittelstand passt seine Kapazitäten massiv der rasch wachsenden Nachfrage an. Dank sprudelnder Gewinne können die Unternehmen dies zum Teil aus dem Cash Flow finanzieren. Das funktioniert jedoch nur bei kleineren Investitionen: Spätestens wenn große Investitionen wie neue Gebäude anstehen, beginnt die Suche nach der passenden Finanzierung.

Die Finanzierung einer Immobilie via Bankkredit ist im Mittelstand nach wie vor die am meisten verbreitete Methode. Sie hat den Vorteil der klaren Struktur: Der Investor ist gleichzeitig der Eigentümer. Wenn zudem die Immobilie teilweise aus vorhandener Liquidität finanziert werden kann, ist die Kreditfinanzierung des Finanzierungsrestes leichter darzustellen. Die klassische Finanzierung hat aber auch einige Nachteile: Sie bindet Eigenkapital und belastet die Bilanz. Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren einige Banken sich zunehmend aus der langfristigen Immobilienfinanzierung verabschiedet haben. Es ist nicht mehr so leicht, einen Partner für die Finanzierung zu finden.

Immobilien-Leasing als Alternative

Immobilien-Leasing ist eine interessante Alternative für Unternehmen, die sehr schnell wachsen. Vor allem wenn gleichzeitig mehrere Immobilien neu gebaut werden müssen, hat das Leasing der Gebäude Vorteile: Es vermindert das Liquiditätsrisiko durch unerwarteten Finanzbedarf und lässt Spielraum für weitere Investitionsvorhaben. Ideal ist es, wenn die Leasingrate aus dem erwarteten CashFlow der Nutzung der Immobilie erwirtschaftet werden kann. Hinzu kommen bilanzielle Vorteile und eine hohe Planungssicherheit (siehe Kasten).

Doch wie funktioniert das in der Praxis? Sobald die Entscheidung über das Bauprojekt steht, nimmt der Unternehmer (der spätere Nutzer der Immobilie und Leasingnehmer) Kontakt mit der Leasinggesellschaft auf. Er versorgt sie mit Informationen und erarbeitet mit ihr einen Bedarfsplan, der Anschaffungs- und Erstellkosten der Immobilie und einen Businessplan enthält. Die Leasinggesellschaft gründet daraufhin eine Objektgesellschaft, die nach den Vorgaben des Leasingnehmers das Grundstück kauft und die gewünschte Immobilie baut. Hier setzt der Leasingnehmer auf die Routine und Professionalität der Leasinggesellschaft, die in der Regel ein besseres Verhandlungspotenzial mit den potenziellen Baugesellschaften hat.

Die Objektgesellschaft als Eigentümer schließt dann mit dem Nutzer der Immobilie einen Leasingvertrag. Darin sind neben den regelmäßigen Leasingraten und der Laufzeit auch Regelungen festgehalten, was nach dem Ende der Laufzeit geschieht. In der Regel erhält der Leasingnehmer ein Ankaufsrecht, eine Option, das Leasingobjekt zu einem fixierten Preis zu kaufen. Zu erwartende Wertsteigerungen des Mietobjektes kommen bei Ausübung der Kaufoption den Ankaufsberechtigten zu.

Die Rolle der Bank

Die Finanzierung läuft in der Regel über ein Darlehen, das der Leasinggeber mit einer Bank vereinbart. Dabei macht es Sinn, eine Bank zu wählen, die mit dem Leasingnehmer bereits eine vertraute Geschäftsbeziehung hat. Denn meist sind neben dem Darlehen an die Objektgesellschaft auch Kredite an den Unternehmer selbst nötig, etwa um Ein- und Ausbauten am Gebäude zu finanzieren. Aus diesem Grund ist es auch sinnvoll, dass Unternehmer, die erstmals ein Immobilien-Leasing planen, zunächst Kontakt mit ihrer Bank aufnehmen. Oft gibt es bereits eingespielte Beziehungen zwischen Bank und Leasinggesellschaften, die dem Unternehmen viel Koordinationsarbeit ersparen. Darüber hinaus ist es meist sinnvoll, mehrere Finanzierungsmodelle mit ihren Vor- und Nachteilen gegeneinander abzuwägen. Ein guter Bankberater ist dabei eine wertvolle Hilfe.

Autor: Reiner Ramacher ist Vorstand der Postbank Firmenkunden AG

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