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Vorsteuerabzug – Streit beigelegt

Jahrelang zankten sich Bundesfinanzhof und Finanzbehörden um den Vorsteuerabzug bei Gebäuden. Nun hat das Bundesministerium der Finanzen eingelenkt. Doch längst nicht alle Immobilienbesitzer profitieren von der neuen Eintracht.

Wird ein Gebäude nur teilweise unternehmerisch genutzt oder umsatzsteuerpflichtig vermietet, dürfen auch nur die darauf entfallenden Vorsteuern in der Umsatzsteuer-Voranmeldung abgezogen werden. Den bislang geltenden Aufteilungsmaßstab hatte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) in seiner Verwaltungsvorschrift vom 24. November 2004  (IV A 5 – S 7306 – 4/04) bestimmt: Sofern der Unternehmer ein Gebäude anschafft oder herstellt, mit dem sowohl vorsteuerunschädliche als auch vorsteuerschädliche Umsätze beabsichtigt sind, mussten die ihm in Rechnung gestellten Vorsteuern zunächst den jeweiligen Gebäudeteilen direkt zugeordnet werden. Erst anschließend erfolgte die Aufteilung des verbleibenden, auf gemischt genutzte Gebäudeteile wie beispielsweise Treppenhaus, Heizungskeller, Dach, Außenanlagen oder Fernwärmeanschluss entfallenden Anteils im Verhältnis der Nutzflächen. Keine Rolle spielte dabei, ob die Vorsteuerbeträge auf Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen entfielen. Obwohl Verwaltungsanweisungen der Finanzbehörden den finanziellen Interessen der Steuerzahler allzu häufig diametral entgegenlaufen, profitierte in diesem Fall die überwiegende Mehrzahl der Investoren dennoch vom angeordneten Berechnungsschema. Der Grund dafür liegt freilich außerhalb des Steuerrechts und erklärt sich von selbst: Da unternehmerisch genutzte Flächen im Regelfall weitaus kostenintensiver ausgestattet sind als zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeteile, zahlt sich der volle Abzug darauf entfallender Vorsteuern für abzugsberechtigte Grundstückseigentümer in barer Münze aus.

Dessen ungeachtet hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Verwaltungsvorgabe zur Ermittlung abzugsfähiger Vorsteuerbeträge zuletzt in gleich zwei aufeinander folgenden Urteilen für null und nichtig erklärt. Nach seiner ersten Entscheidung vom 28. September 2006 (V R 43/03 –) soll der Vorsteuerabzug bei Erwerb und Umbau eines für steuerpflichtige und steuerfreie Verwendungsumsätze vorgesehenen Gebäudes künftig vielmehr davon abhängen, ob es sich bei den Umbaumaßnahmen

• um reinen Erhaltungsaufwand am Gebäude
  oder
• um anschaffungsnahen Aufwand beziehungsweise insgesamt um die Herstellung eines neuen Gebäudes handelt.

Lediglich bei Erhaltungsaufwendungen akzeptieren die Richter noch eine direkte Zuordnung zum jeweiligen Nutzungsbereich. Bei (nachträglichen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude selbst müssen die abzugsfähigen Vorsteuerbeträge dagegen regelmäßig nach dem Verhältnis der Nutzflächen (Flächenschlüssel) berechnet werden. Ist diese wirtschaftliche Zurechnung in Ausnahmefällen nicht möglich, verbleibt eine Schätzung der abzugsfähigen Vorsteuern im Verhältnis der Mieteinnahmen (Umsatzschlüssel). Die Ermittlung nach einem Investitionsschlüssel lehnt der BFH hingegen entschieden ab.

Weil die Finanzbehörden wie so oft auf die Finanzrechtsprechung mit einem Nichtanwendungserlass konterten, legte der BFH in seinem Folgeurteil vom 22. November 2007 (– V R 43/06 –) nach und konkretisierte seine neuen Grundsätze für den Vorsteuerabzug bei Erwerb und (erheblichem) Umbau eines gemischt genutzten Gebäudes weiter. Danach betreffen Herstellungskosten selbst in den Fällen das einheitliche Gebäude, in denen die einzelnen Leistungsbezüge ohne größeren Aufwand bestimmten Gebäudeteilen zweifelsfrei zugeordnet werden können. Obwohl die Finanzbehörden bei der unterschiedlichen Ausstattung der verschieden genutzten Gebäudeteile zunächst "nicht sachgerechte Ergebnisse" befürchteten, haben sie sich der höchstrichterlichen Rechtsauffassung im BMF-Schreiben vom 30. September 2008 (– IV B 8 – S 7306/08/10001 –) letztlich doch angeschlossen.

Bei der damit künftig häufig notwendigen Beurteilung, ob (nachträgliche) Anschaffungs-, Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen vorliegen, sollen von den Finanzämtern die schon lange geltenden einkommensteuerlichen Maßstäbe angelegt werden. Eine Ausnahme davon gilt nur für anschaffungsnahe Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die nach Maßgabe des Einkommensteuergesetzes (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zwingend den Anschaffungskosten zugeschlagen werden, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten (ohne die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer) übersteigen.

Übergangsregelung beachten

Im Anwendungsschreiben vom 30. September 2008 werden die Finanzämter angewiesen, die neue Rechtslage ab sofort in allen noch offenen Fällen anzuwenden. Als einziges Schlupfloch verbleibt eine zeitlich eng befristete Übergangsregelung, nach der die bisherige direkte Zuordnung der auf Anschaffungs- und Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge auf die jeweiligen Gebäudeteile letztmals bis Ende 2008 akzeptiert wird. Je nach Ausstattung der Gebäudeteile verbleibt damit in noch nicht veranlagten Wirtschaftsjahren ein nennenswerter finanzieller Spielraum. Seit diesem Jahr profitieren vom neuen Aufteilungsmaßstab dann nur noch Immobilienbesitzer, die vorsteuerunschädlich genutzte Gebäudeteile karg und umsatzsteuerfrei vermietete Wohnungen besonders aufwändig ausstatten.

aus "Creditreform – das Unternehmermagazin aus der Verlagsgruppe Handelsblatt"
Autor: Bernhard Lindgens

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